Cách tính diện tích xây dựng và phân biệt với diện tích sàn

Những kiến thức về tính diện tích xây dựng là vô cùng cần thiết cho ai có ý muốn xây nhà hoặc mua bán công trình, nhà ở hoặc tính chi phí khi thuê đơn vị thiết kế nhà. Thực tế có 2 khái niệm khiến nhiều người “bối rối” đó chính là diện tích xây dựng và diện tích sàn sử dụng để áp dụng tính toán chi phí vật tư, nhân công xây dựng một cách chính xác. Trong bài viết này chúng tôi sẽ phân tích chi tiết để mọi người có thể dễ dàng nắm bắt.

Định nghĩa diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng là phần diện tích phủ bì để tính mật độ xây dựng tính từ mép tường bên ngoài phía bên kia sang mép tường bên ngoài phía bên này, đơn vị đo là m2. Công thức được tính theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:200/BXD.

Diện tích xây dựng gồm tổng diện tích các hạng mục xây dựng như diện tích các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở, diện tích thông thủy, diện tích tim tường, diện tích phụ. Tính toán đa đạc chính xác để khi lên phương án mặt bằng chính xác, bố trí phân chia phòng công năng nội thất đẹp, hài hòa và chuẩn phong thủy.

===> Cách tính diện tích xây dựng dự trù kinh phí xây nhà chuẩn.

Các loại diện tích trong xây dựng

Có rất nhiều loại diện tích được đề cập trong xây dựng. Tùy theo nhu cầu thi công, thiết kế, chi trả mà mỗi công trình cần có các loại diện tích khác nhau. Có 3 loại diện tích chủ yếu trong xây dựng là diện tích sàn xây dựng, diện tích tim tường và diện tích thông thủy.

Diện tích sàn xây dựng

Khái niệm diện tích sàn xây dựng được lý giải là tổng diện tích sàn xây dựng (tính cả ban công) của tất cả các tầng. Diện tích sàn xây dựng thường được dùng để xác định giá xây dựng (dự toán xây dựng) của công trình.

Mục đích của việc tính diện tích sàn dùng cho việc tính tiền công xây dựng. Nếu khâu tính toán này bị sai sót có thể sẽ bị thiệt hại không nhỏ về tài chính. Ta có công thức tính diện tích sàn xây dựng như sau:

Diện tích sàn xây dựng = diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (phần móng, mái đua, sân, tầng hầm).

Trong đó, diện tích sử dụng có mái (BTCT, tôn, ngói đóng trần, ngói dưới là sàn BTCT trên mới lợp mái,… tóm lại là cứ chỗ nào lợp mái, bao gồm cả ô cầu thang, giếng trời, …) được tính 100%.

Các diện tích sàn sau đây không được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng để xác định hệ số sử dụng đất như diện tích làm hành lang giao thông chung nối các khối nhà, diện tích để xe ô tô, xe máy, diện tích các hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, sân vườn trên không nối các khối nhà. Bạn có thể hiểu một cách tổng quát nhất đó chính là diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của các công trình không bao gồm các khoảng thông giữa các tầng hoặc sàn không có mái che.

Diện tích tim tường

Diện tích tim tường còn có một tên gọi khác nữa là diện tích phủ bì. Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Cách tính diện tích tim tường được áp dụng theo công thức như sau:

Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng +  diện tích ban công, lô gia + diện tích để ở

Đối với các bức tường phân chia căn hộ mà không phải là tường chịu lực, chủ hộ có thể lắp vào đó những phù điêu trang trí, các loại giá đỡ, các phụ trợ khác. Điều này cho thấy, không phải khoảng không gian đậm đặc của các bức tường sẽ không sử dụng được. Do đó, diện tích tim tường có ưu điểm xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp. Tuy nhiên, đối với căn hộ có nhiều cột chịu lực và có hộp kỹ thuật đi qua thì cách đo theo diện tích tim tường có hạn chế.

Diện tích thông thủy

Thông thủy là cách tính diện tích căn hộ tính theo những nơi nước được lan tỏa ra. Diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích sử dụng căn hộ, diện tích trải thảm. Diện tích thông thủy gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích lộ gia hay ban công gắn liền với căn hộ đó. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Cách tính diện tích thông thủy được thể hiện như sau:

Diện tích thông thủy = {Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở} – {Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật}

Diện tích thông thủy không bao gồm tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Người mua cần cẩn trọng và chú ý đến diện tích thông thủy nhằm biết được số tiền họ bỏ ra để mua phần diện tích sử dụng được.

Cách tính diện tích xây dựng

Các cách tính diện tích xây dựng nhà ở dân dụng hay công trình thường là tính theo diện tích sàn xây dựng và theo hình chiếu mái.

• Diện tích móng tính bằng 50-75% diện tích một sàn theo đơn giá xây thô.

• Diện tích sàn từng tầng được tính bằng 100% diện tích “giọt gianh” mái tầng đó (hay sàn tầng trên kế tiếp), tính phủ bì.

• Diện tích bể nước, bể phốt tính 60-75% diện tích mặt bằng một sàn theo đơn giá xây thô (hoặc tính theo thể tích phủ bì của bể).

• Mái tôn của nhà tầng tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.

• Mái ngói (bên dưới có làm trần giả) tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.

• Mái ngói (đổ sàn bê tông rồi mới lợp thêm ngói) tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái.

• Sân thượng có dàn lam bê tông, sắt trang trí (dàn phẹc – pelgolas) tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.

• Sân thượng có mái che tính 75% diện tích mặt bằng sàn.

• Sân thượng, ban công không có mái che tính 50% diện tích mặt bằng sàn.

• Lô gia tính bằng 100% diện tích.

Hiện nay, cách tính toán diện tích xây dựng theo m2 là một phương pháp được nhiều nhà thầu áp dụng.

Phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn

Với diện tích sàn thì ta có thể lấy diện tích sàn sử dụng cộng với diện tích khác như phần móng, mái, tầng hầm, sân…

Còn với diện tích xây dựng thì lại có khá nhiều hạng mục tính khác nhau, đó là:

• Diện tích móng tính bằng 50-75% diện tích một sàn theo đơn giá xây thô

• Diện tích sàn từng tầng được tính bằng 100% diện tích “giọt gianh” mái tầng đó (hay sàn tầng trên kế tiếp), tính phủ bì.

• Diện tích bể nước, bể phốt tính 60-75% diện tích mặt bằng một sàn theo đơn giá xây thô (hoặc tính theo thể tích phủ bì của bể)

• Mái tôn của nhà tầng tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.

• Mái ngói (bên dưới có làm trần giả) tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.

• Mái ngói (đổ sàn bê tông rồi mới lợp thêm ngói) tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái.

• Sân thượng có dàn lam bê tông, sắt trang trí (dàn phẹc- pelgolas) tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.

• Sân thượng có mái che tính 75% diện tích mặt bằng sàn.

• Sân thượng, ban công không có mái che tính 50% diện tích mặt bằng sàn.

• Lô gia tính 100% diện tích

Trên đây là thông tin về khái niệm và các thành phần trong diện tích xây dựng. Bên cạnh là cách tính toán diện tích xây dựng cho căn hộ, công trình và sự so sánh với diện tích sàn xây dựng. Bạn cần cẩn thận và nắm rõ những thông tin trên để dự trù chi phí cho các công trình một cách chính xác. Hy vọng bài viết có thể giúp ích cho các dự án, ý tưởng và các nghiên cứu của bạn.